Partilha de imóvel financiado: como proceder?

Casar e comprar a casa própria, ainda são, com certeza, o sonho da maioria das pessoas. Contudo, o sonho pode acabar virando um verdadeiro pesadelo quando o ex-casal, além de ter que lidar com as angústias de um divórcio, ainda possuem um longo contrato de financiamento imobiliário com uma instituição financeira e tem que lidar com a divórcio e a divisão de bens financiados.

E aí? O que fazer nesses casos?! Calma, que nós iremos explicar!

Nos casos em que há um imóvel financiado envolvido, a primeira medida que deve ser analisada pelo casal é a verificação de qual regime de bens foi celebrado o casamento, tendo em vista que, cada regime possui uma particularidade.

Atualmente, o regime da comunhão parcial de bens é o mais utilizado, ou seja, aquele que dispõe que os bens adquiridos na constância do casamento pertencem a ambos. Aqui vale a seguinte observação: os critérios serão os mesmos para a união estável.

Após a descoberta do regime de bens, deve-se atentar a partilha, pois uma coisa é partilhar carro, dívidas, móveis, imóveis quitados, e diversos outros bens na hora do divórcio, outra coisa é o divórcio e a divisão de bens financiados

Deste modo, listamos a seguir alguns passos a serem tomados:

  • 1º Passo – Divórcio

O primeiro passo corresponde ao divórcio em si, onde as partes podem chegar a um acordo sobre como será efetuado a divisão dos bens, isso inclui o imóvel financiado, ou seja, de quem será a obrigação de pagar o financiamento, quem residirá no imóvel, se uma das partes vai pagar a metade correspondente à meação do outro, etc.

Neste caso, há uma série de questões a serem discutidas, a depender de cada caso em específico.

  • 2º Passo – Averbação

O segundo passo, é um tanto quanto simples, os devedores devem se dirigir ao Cartório de Registro (RGI) para apresentar o formal de partilha do divórcio, requerendo a averbação na matrícula do imóvel, juntamente com a certidão de casamento, e/ou união estável para que conste a averbação da separação/divórcio que foi expedida pelo juízo da Vara de Família.

Mas aqui vai uma observação importantíssima, o simples registro da partilha no RGI somente anota as condições da propriedade do imóvel, permanecendo ainda as condições do financiamento, sendo possível que o banco efetue uma cobrança a qualquer uma das partes em casos de inadimplência, ou seja, os ex-cônjuges são devedores solidários.

OBSPode o divórcio ser realizado através do procedimento extrajudicial, porém este deve obedecer regras específicas.

  • 3º Passo – Informação ao Credor (Banco)

Neste terceiro passo, os devedores devem se dirigir ao Banco munidos dos documentos, como: formal de partilha, a averbação feita no RGI, documentos pessoais, certidão de casamento e/ou união estável averbada com o divórcio, para então informar ao credor a atual situação cível relacionada ao matrimônio.

É importante mencionar que, para que essa alteração seja feita, independente do que ficou decidido no formal de partilha, a instituição financeira deve concordar, fato esse que poderá gerar alguns problemas que serão elencados em tópico próprio ao final do texto.

Também não podemos esquecer que, a alteração também deve ser feita junto a seguradora, que em alguns casos, caso seja uma seguradora ligada ao banco é feito automaticamente.

  • 4º Passo – Novo pagamento de ITBI ou ITCMD

Neste quarto e último passo, caso os ex-cônjuges consigam a concordância do banco para a transferência da titularidade e da responsabilidade pelo financiamento, faz-se necessário que a alteração seja realizada junto ao Registro de Imóveis.

Deste modo, por se tratar de transferência de propriedade, incide o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) ou, caso tenha ficado acordado no divórcio que essa transferência será a título gratuito, temos a incidência do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).

OS PRINCIPAIS PROBLEMAS:

Assim, tendo em vista a complexidade do tema, e com objetivo de facilitar a leitura e tentar ser um pouco didático, listamos abaixo algumas questões problemas que os envolvidos podem se deparar:

  1. A primeira delas, em muitos casos, e a que geralmente dificulta a execução de todos os passos acima relacionados, está ligado a questão emocional, pois, dependendo do motivo do rompimento do relacionamento, a emoção pode retardar demais todo o processo;
  2. O divórcio em si, pois, como todos nós sabemos é difícil a composição na maioria das vezes, e a tentativa de chegar a um acordo, onde uma das partes não se sinta prejudicada, o que pode atrasar o processo, por isso, as vezes o ideal, é tentar incluir um mediador em comum para tratar o assunto, como um advogado por exemplo;
  3. Após todos esses percalços relacionados aos dois itens anteriores, onde tudo finalmente ficou decidido e dividido, temos o terceiro problema, o Banco, eis que esse até então é credor de ambos;
  4. Assim, ao surgir a necessidade de concordância do banco, surgem novos problemas, pois a mera informação de quem será o responsável pela propriedade e pelo pagamento das parcelas não é o suficiente, tendo em vista que para que seja efetuada essa alteração no Banco-credor, este deve concordar, e em alguns casos a renda do ex-cônjuge, isoladamente, não é capaz de fazer com que a instituição financeira “abra mão” do outro devedor;
  5. Caso a renda do ex- cônjuge, seja satisfatória, este poderá enfrentar um novo problema, qual seja, em alguns casos a alteração de titularidade, pode gerar uma “atualização” do financiamento que incide sobre o saldo devedor remanescente e, a depender a taxa de juros aplicada na época, o financiamento poderá ficar mais caro;
  6. Agora, caso o banco se negue a efetuar a transferência do financiamento a apenas um dos ex-cônjuges, podemos ter um problemão, pois ambos ficarão responsáveis pelo financiamento por todo o período, o que em alguns casos compreende mais de 30 anos, e a pessoa que ficou sem o imóvel, a depender do programa habitacional ou do tipo de financiamento escolhido, NÃO PODERÁ CONTRAIR UM NOVO FINANCIAMENTO NA MESMA MODALIDADE;
  7. Não bastasse todos os problemas apontados anteriormente, há uma nova incidência de imposto, o ITBI ou ITCMD, tendo em vista que o atual titular do financiamento deverá regularizar junto ao Cartório de Registros de Imóvel a atual situação da propriedade, sendo esta uma exigência indiscutível realizada pelas instituições financeiras.

Por fim, divorciar-se por si só já não é uma questão fácil, agora quando há um partilha de imóvel financiado as coisas podem se tornar ainda mais complicadas, visto que, como foi mencionado anteriormente, há a participação de uma terceira pessoa, ou seja, o Banco, que pode gerar maiores confusões, eis que este é credor de ambos e para não correr risco de sofrer algum tipo de prejuízo financeiro, pode se recusar a alterar a titularidade do financiamento, fazendo com que os “ex-pombinhos” fiquem presos a uma dívida por bons e longos anos.

 

Fonte: https://marinslourencoadv.jusbrasil.com.br/artigos/742744872/partilha-de-imovel-financiado-como-proceder?ref=feed

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